Wohnungseigentum entsteht durch die Teilungserklärung nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes, verbunden mit der Abgeschlossenheit und der Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Der Kaufvertrag nennt den Miteigentumsanteil und die Nummer der Wohnung. Was zum Sondereigentum gehört und was die Gemeinschaft bleibt, steht in der Erklärung und in den Plänen, auf die sie verweist.
Sondereigentum und Sondernutzung
Sondereigentum kann an Räumen begründet werden, die abgeschlossen sind: die Wohnung, manchmal ein Kellerraum, selten der Stellplatz, wenn er baulich abgeschlossen ist. Ein oberirdischer Stellplatz, ein Gartenanteil oder eine Terrasse sind häufig Sondernutzungsrechte. Sie geben das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, die im Gemeinschaftseigentum bleibt. Im Exposé heißen beide Dinge oft einfach „Stellplatz inklusive“. Im Grundbuch ist der Unterschied sichtbar.
Ein Sondernutzungsrecht geht nur mit, wenn es der verkauften Einheit zugeordnet ist: in der Teilungserklärung selbst oder durch eine nachträgliche Vereinbarung, die alle Eigentümer geschlossen und die im Grundbuch eingetragen ist. Eine Hausordnung oder eine mündliche Zusage der Verwaltung reicht dafür nicht. In Bilk haben wir einen Entwurf gesehen, der den Stellplatz als Sondernutzung bezeichnete, während das Exposé Sondereigentum versprach. Die Stelle wurde vor der Beurkundung an den Wortlaut der Teilungserklärung angepasst.
Gemeinschaftsordnung und Verwalter
In der Gemeinschaftsordnung stehen Stimmrechte, die Verteilung der Kosten und manchmal die Pflicht, eine Veräußerung vom Verwalter genehmigen zu lassen. Eine solche Klausel verschiebt den Eigentumswechsel, wenn die Zustimmung fehlt. Wir prüfen, ob der Entwurf die Fälligkeit an diese Zustimmung koppelt oder ob der Kaufpreis schon vorher verlangt werden kann.
Der Wirtschaftsplan zeigt das laufende Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage. Beschlüsse der letzten Versammlungen können eine Sonderumlage enthalten, die der Verkäufer noch schuldet oder die auf die Käuferin übergeht, je nach Beschlusszeitpunkt und Vertrag. Zwei Protokolle und der aktuelle Plan gehören deshalb zu den Anlagen, die wir mit dem Entwurf lesen.
Was Sie anfordern, bevor Sie reservieren
Die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, die Gemeinschaftsordnung, den Wirtschaftsplan und die Zuordnung des Stellplatzes oder Gartens im Wortlaut. Fehlt die Zuordnung, ist der Preis für die Wohnung noch verhandelbar, weil die Fläche nicht sicher mitverkauft ist. Die Durchsicht dieser Anlagen ist Teil der Beratung zum Wohnungseigentum und, sobald der Notarentwurf da ist, Teil der Kaufvertragsprüfung.