Zwischen der Beurkundung und der Eintragung der Käuferin als Eigentümerin vergehen oft Wochen. In dieser Zeit bleibt der Verkäufer im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist das Mittel, mit dem der Anspruch auf Übereignung gegen spätere Verfügungen gesichert wird. Sie steht in Abteilung II und folgt aus § 883 BGB.
Was die Vormerkung im Rang festhält
Ist die Vormerkung eingetragen, wirkt eine spätere Verfügung des Verkäufers im Verhältnis zur Käuferin relativ unwirksam, soweit sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Eine neue Grundschuld, die nach der Vormerkung in Abteilung III kommt, muss die finanzierende Bank der Käuferin in der Regel hinter sich lassen oder zur Löschung bringen. Verkauft der Verkäufer dasselbe Objekt ein zweites Mal, setzt sich der durch die Vormerkung gesicherte erste Anspruch durch.
Der Rang entscheidet. Steht vor der Vormerkung schon ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht, geht dieses Recht nicht dadurch unter, dass später Eigentum wechselt. In der Prüfung legen wir den Auszug neben den Entwurf und schauen, welche Rechte vor der Vormerkung stehen bleiben sollen und welche der Verkäufer noch löschen muss.
Antrag ist noch keine Eintragung
Viele Entwürfe machen den Kaufpreis fällig, sobald der Notar den Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt gestellt hat. Der Antrag begründet eine Rangwahrung, wenn er vollständig und das Amt ihn annimmt. Die Eintragung selbst kann noch ausstehen: fehlende Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts spielt für die Vormerkung meist keine Rolle, wohl aber eine unklare Bezeichnung des Grundstücks oder eine fehlende Bewilligung.
Wer zahlen soll, sobald nur der Antrag gestellt ist, trägt das Risiko, dass das Amt den Antrag beanstandet. In den Mandaten, die wir in der Schillerstraße sehen, bitten wir den Notar häufig, die Fälligkeit an die erfolgte Eintragung zu knüpfen, und zwar in dem Rang, den der Entwurf beschreibt. Die finanzierende Bank formuliert das oft gleichlautend in ihrer Auszahlungsvoraussetzung.
Löschung braucht die Käuferin
Die Vormerkung verschwindet nicht von allein, wenn das Eigentum umgeschrieben ist. Üblich ist, dass der Notar die Löschung zusammen mit der Eigentumsumschreibung beantragt, gestützt auf die im Kaufvertrag erteilte Bewilligung. Fehlt dieser Satz, bleibt ein Recht in Abteilung II stehen, das später die eigene Verkaufsvorbereitung erschwert.
Was Sie zum Notartermin mitnehmen
Den aktuellen Grundbuchauszug, den Satz zur Fälligkeit und die Frage, ob die Vormerkung vor oder hinter der Grundschuld der eigenen Bank stehen soll. Beides gehört in ein Gespräch, bevor unterschrieben wird. Den Entwurf selbst lesen wir in der Kaufvertragsprüfung.