Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar die Bedingungen bestätigt

Am Tag der Beurkundung wechseln in einem sorgfältigen Kaufvertrag noch kein Geld und oft noch nicht einmal die Schlüssel. Der Kaufpreis wird fällig, wenn die im Vertrag genannten Bedingungen eingetreten sind und der Notar das den Parteien mitteilt. Diese Mitteilung ist der Zeitpunkt, an dem die finanzierende Bank auszahlt und an dem Verzug beginnen kann, wenn nicht gezahlt wird.

Drei Bedingungen, die fast immer vorkommen

Erstens die Auflassungsvormerkung zugunsten der kaufenden Person, eingetragen und im richtigen Rang. Zweitens die Unterlagen, mit denen die Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden können: die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank, häufig treuhänderisch beim Notar, damit sie erst verwendet wird, wenn der Preis eingegangen ist. Drittens das Ende etwaiger Wartefristen, vor allem beim gemeindlichen Vorkaufsrecht, oder der Verzicht der Gemeinde.

Fehlt die zweite Bedingung, kann die Vormerkung schon stehen und der Preis trotzdem zu früh fließen. Das Eigentum käme dann belastet mit einer fremden Grundschuld an, deren Valuta der Verkäufer noch schuldet. In Gerresheim haben wir 2025 genau diese Stelle nachgetragen: Fälligkeit erst, wenn die Löschungsbewilligung beim Notar liegt.

Zahlstelle

Manche Verträge lassen den Preis auf ein Notaranderkonto zahlen, andere direkt an den Verkäufer, sobald die Mitteilung da ist. Das Anderkonto hält den Betrag, bis der Notar auskehrt. Es kostet Gebühr und Zeit. Die Direktzahlung ist üblich, wenn die Löschungsunterlagen treuhänderisch gesichert sind. Welche Form im Entwurf steht, lesen wir Satz für Satz, weil die Bank der Käuferin eigene Vorgaben macht.

Finanzierungsgrundschuld am selben Tag

Oft wird im Beurkundungstermin auch die Grundschuld für das neue Darlehen bestellt. Ihr Rang muss zur Vormerkung und zu den noch zu löschenden Lasten passen. Die Bank zahlt in der Regel erst, wenn ihr der Notar bestätigt, dass ihre Grundschuld an der vorgesehenen Stelle eingetragen werden kann. Liegt diese Bestätigung hinter der Fälligkeit gegenüber dem Verkäufer, entsteht eine Lücke: der Verkäufer darf schon Geld verlangen, die Bank zahlt noch nicht. Diese Lücke gehört vor dem Termin geschlossen, nicht in der Woche danach.

Was die Mitteilung enthalten sollte

Datum der Eintragung der Vormerkung, Rang, Eingang der Löschungsunterlagen, Ablauf oder Verzicht beim Vorkaufsrecht, und die Kontonummer. Wer eine pauschale Mail bekommt, ohne diese Punkte, sollte den Notar um die fehlende Zeile bitten, bevor überwiesen wird. In der Prüfung des Entwurfs markieren wir die Fälligkeitsklausel in der Kurzfassung, damit sie im Gespräch als Erstes auf dem Tisch liegt.