Nach den §§ 24 folgenden des Baugesetzbuchs kann einer Gemeinde ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zustehen, etwa in einem Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in einem Sanierungsgebiet oder dort, wo eine Satzung das vorsieht. Nicht jedes Haus in Düsseldorf fällt darunter. Ob es greift, ergibt sich aus der Lage und aus den Satzungen, nicht aus dem Exposé.
Was der Notar nach der Beurkundung tut
Der Notar teilt der Gemeinde den Inhalt des Vertrags mit. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht ausüben oder darauf verzichten. Tut sie nichts, gilt das Recht nach Ablauf der Frist als nicht ausgeübt. In der Praxis ist von zwei Monaten die Rede; der Vertrag und das Schreiben des Notars nennen die maßgebliche Frist für den konkreten Fall. Bis dahin bleibt offen, ob die Gemeinde zu den Bedingungen des Vertrags in den Kauf eintritt.
Ein sorgfältiger Entwurf macht den Kaufpreis erst fällig, wenn die Gemeinde verzichtet hat oder die Frist abgelaufen ist. Steht diese Bedingung nicht im Text, kann der Verkäufer Zahlung verlangen, während die Gemeinde noch entscheiden darf. Zahlt die Käuferin und tritt die Gemeinde danach ein, wird die Abwicklung umständlich. In der Prüfung fragen wir den Notar, ob die Mitteilung schon vorbereitet ist und welches Amt in Düsseldorf sie erhält.
Verzicht beschleunigt, ersetzt die Prüfung aber nicht
Manche Verkäufer legen einen Verzicht der Gemeinde vor, der vor der Beurkundung eingeholt wurde. Das kürzt die Wartezeit. Der Verzicht muss zum Grundstück und zum Vorgang passen. Ein älteres Schreiben zu einem anderen Kauf reicht nicht. Wir lesen Datum, Flurstück und die Behörde.
Das andere Vorkaufsrecht
In Wohnungseigentumsanlagen steht manchmal ein vertragliches Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer oder des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung. Das ist kein gemeindliches Recht. Die Frist, die Form der Mitteilung und die Person, die verzichten muss, sind andere. Beide Uhren können im selben Kauf laufen: die Gemeinde für das Grundstücksgeschäft, die Gemeinschaft für die Wohnung. Wer nur eine Frist im Entwurf sieht, sollte nach der zweiten fragen.
Steht Ihr Beurkundungstermin, schicken Sie den Entwurf mit dem Hinweis, ob der Notar die Gemeinde schon beteiligt hat. Das gehört in die Stationen des Mandats, sobald die Unterlagen vollständig sind.